የንግዴ ዴርጅቶች በተሰጧቸው መሌኮች ጥንቃቄ ይጠብቃለ. ገዢዎች የግል የግብር አጀንዳዎች ለንግድ ነክ መዋቅሮች በጣም አስፈላጊ ናቸው ምክንያቱም የብድር ውሳኔዎችን ለማድረግ ሌሎች መስፈርቶችን ይጠቀማሉ. የንግድ ንብረትን ለመግዛት ገቢ ይገዛዋል, ስለዚህ ተወዳጅ ከሆኑት መስፈርቶች መካከል አንዱ ብድሩን ለመክፈል እና ለተበዳሪዎች ትርፍ ለመክፈል በቂ መሆኑን ለማየት የገቢውን መጠን ማየት ነው.
አበዳሪ የአፓርትመንት ወይም የባለ ብዙ ቤተሰብ ንብረት ሲመለከት የሞርጌጅ ተቆራጩ ይፈለጋል, እና ምን ያህል, በዲሲሲ (DSCR), ወይም በ "Debt Service Coverage" ሲወሰን ሊወሰነው ይችላል. ቀላል ቀላል ነው, ግን በጣም አስፈላጊ ነው. አበዳሪው በእያንዳንዱ ግለሰብ የብድር ውጤቶች ወይም ታሪክ ላይ ምንም አላስቸገረም. የኢንቨስትመንት አላማው ROI, ኢንቨስትመንት እና የገንዘብ ፍሰት ነው, ስለዚህ የገንዘብ ፍሰት ዋናው ጉዳይ ነው.
በእርግጥ ባለሀብቶች ለአከራይ ፕሮጄክቶች የገንዘብ ፍሰት ልኬቶች ትክክለኛ መሆናቸውን ለማረጋገጥ የብድር ባለሞያዎችን ዋጋ ማግኘት አለባቸው. ገቢንና ወጪን የሚያሳዩ የገንዘብ ዓይነቶችን ለማየት ይፈልጋሉ. ከዚያ በኋላ እነዚህ ቁጥሮች ወደወደፊቱ እንደሚቀጥሉ ይገነዘባሉ, ምናልባትም እየተሻሉ ወይም እየከፋ ይሄዳል. ቁጥሩ የሚያሳየው የገንዘብ ፍሰት የድርሻውን መጠን በበቂ ሁኔታ እንደሚሸፍን ሲገልጽ የባለስልጣኑ (ዎች) የኢንቨስትመንት ምርጫ እና የዋጋ ክሂል ያረጋግጣል.
የ DSCR ን ከፕሮጀክት እና የብድር መጠን ጋር እንዴት እንደሚሰላ ማየት ብዙ ቦታዎች ቢኖሩም ገዢው ለመግዛት ያሰቡትን ፕሮጀክት ምን ያህል እንደሚወዱ ለማወቅ ይፈልጉ ይሆናል. ባሇሃብቶች የራሳቸውን ስሌቶች ያዯርጋለ እና ሇተመረጡት ብዝሃን ሇመመዜገብ ሇመመዜገብ ይመርጣለ.
በዚህ ረገድ ሁለቱም ኢንቨስተሮች እና አበዳሪዎች የጋራ ግብ ይኖራቸዋል. ዕዳው የተረፈውን ትርፍ በተቀነባበረ ትርፍ ላይ ለመክፈል በቂ ገቢ ይኖረዋል ወይ?
ይህንን ከሁለት አቅጣጫዎች እንመለከተዋለን, የአሁኑን DSCR በማግኘት እና ከንብረቱ-አስገዳጅ-DSCR ጋር ያለውን ንብረት መገምገም. ይህ ብዜት በተጠቀሰው ዝቅተኛ ተቀባይነት ያለው DSCR 1.20 በመጠቀም ወደዚያ መጠን ይደግፋል. ከዚያ ደግሞ ሌላ አቅጣጫን እናደርጋለን, ይህም DSCR ን ማግኘት ነው.
ልዩነት: አማካኝ
አስፈላጊ ጊዜ: 20 ደቂቃዎች
እንዴት እንደሚደረግ እነሆ:
- ክፍያን እና የወለድ ክፍያን በመቀነስ የወለድ ፍሰት ወይም የወለድ ገቢ መጠን ይወስኑ.
ሙሉ የ $ 187,000 / አመት - 9% ክፍት እና ብድር ($ 16,830) = 170,170 ዶላር
- ከዚያም ቀረጥና ኢንሹራንስን ጨምሮ ሌሎች ለኦፕሬሽንና አተገባበር ወጪዎች በመቀነስ ወደ NOI ይሂዱ.
ጠቅላላ ገቢ ማስገቢያ ገቢ - ሁሉም ወጪዎች = NOI ወይም Net Operating Operating income
$ 170,170 - 72,470 (ወጪዎች) = $ 97,700 NOI
$ 97,700 / 12 ወሮች = $ 8142 / በወር NOI
- አበዳሪው ዝቅተኛ ተቀባይነት ያለው DSCR 1.20 ከሆነ, $ 8142 / በወር የወለድ ክፍያ 1.2 እጥፍ መሆን አለበት. ወደዚያ ከፍተኛ ክፍያ ለመድረስ $ 8142 በ 1.2 መክፈል ያስፈልጋል.
$ 8142 ወርሃዊ ገቢ / 1.20 ዝቅተኛ DSCR = $ 6785 / በወር ከፍተኛው የሞርጌጅ ክፍያ.
- በአሁኑ ጊዜ ምን ያህል ብድሮች እንደሚሰጡ መወሰን ያስፈልጋል. ይህ ገዢ በ 30 ዓመት ብድር ውስጥ 6.875% የወለድ ወለድ ሊጠብቀው ይችላል ብድር ወለድ እና የወለድ ክፍያን በመክፈቱ ምክንያት አበዳሪው በዚህ ንብረት ላይ $ 1,032,836 ዶላር ብድር ለመውሰድ ሊፈቅድለት ይችላል. የ $ 6785 በወር, እና ቢያንስ 1.20 DSCR.
በአብዛኛው የሞርጌጅ መለኪያዎች የብድር መጠን ለማስላት ክፍያ, የወለድ መጠን እና ጊዜ እንዲገቡ ያስችልዎታል.
- እኛ ስንጀምር, እኛ ለግዥን የምንገመትን ንብረት ለመኖሪያ ገዢዎች ምን ያህል ገንዘብ ለመክፈል እንደሚገዙ ገቢያችን ለመግዛት ገዢዎች እንደመሆናችን መጠን, እኛ DSCR በተጠቀሰው DSCR በመጠቀም ወደ ሞርጌጅ ሂሳብ መጠን እንደምንደግፍ እናውቅ ነበር. ግን, አሁን የአሁኑ የፕሮጀክት ወጪዎችን እና የብድር ክፍያዎችን የምናውቅበት የዲ.ኤስ.ሲ ስሌት ብቻ እንሥራ.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 ዓመታዊ የቤት ብድር ክፍያዎች = 1.30 DSCR
1.3 በዚህ ሁኔታ ከ 1.2 የበለጠ ነው, ስለዚህ ተቀባይነት ያለው DSCR ሊሆን ይችላል. ይሁን እንጂ አዲስ ብድር በአንድ የሥራ ማስኬጃ ኘሮጀክት ላይ ከተፈለገ በአሁኑ ጊዜ NOI እንደ ብድር ሂሳብ ምን ሊገኝ እንደሚችል ለማየት መጀመሪያ እንደምናደርገው ጥቅም ላይ ይውላል.
ቁጥሮቹ ሲሰሩ ባለሀብቶች እና አበዳሪዎች ስለፕሮጀክት ገንዘብ እና ለወደፊቱ ትርፋማነት ጥሩ ስሜት ሊሰማቸው ይችላል.
ምንድን ነው የሚፈልጉት:
- የንብረቱ የገቢና የወጪ ዝርዝር ሁኔታ.
- የንብረት ማስያዣ ገንዳ.